大盘领衔南区时代起点高但后期运营也很重要

二七新城规划出台，引发地产大鳄抢驻南区，形成大盘扎堆的态势

近段时间，二七新城绝对是郑州地产界最热的词汇之一。

在二七新城规划出台前后，以二七新城为核心区域的郑州南区，吸引了包括亚新、中联创、建业泰宏、德润、万达、亚星、金牛、升龙等知名开发商的集体入驻，而恒大、绿地等知名房企也在积极抢滩南区。

同以往发展方式相比，南区的发展呈现出大盘扎堆、品牌开发商齐聚等特征，而其丰富的生态资源和较大的土地增值空间，也吸引了大量开发商、购房者的眼球。

有业内人士由此断定，无论是规划优势、环境资源还是巨大的地产开发供应量，郑州市区再也找不到比南区更得天独厚的区域了，未来数年里，郑州将进入南区时代。

大盘扎堆

南区有一个很高的起点

橄榄城150余万平方米、德润·黄金海岸300万平方米、二七万达广场61万平方米、升龙国际中心120多万平方米、升龙城285万平方米……这一串数据还可以再加上亚星盛世2000亩黄岗寺拆迁项目、泰宏建业国际城3000亩的荆胡社区改造项目等诸多大盘项目。

梳理这些进驻南区的项目数据会发现，不同于之前郑东新区遍地开花的开发模式，整个郑州南区基本上被一些超大项目“瓜分”了，成了大盘扎堆的形势。

大盘的联袂入驻，也让南区市民对未来南区发展充满憧憬，家住运河附近的一位村民告诉记者说：“你别看这儿是南郊，可泰宏建业国际城就从运河渠边过，过两年肯定大变样。”

对此，上海升龙集团郑州尚锦房地产开发有限公司总经理肖浩燃曾表示，大盘扎堆、品牌领衔的郑州南区开发模式将推动郑州南区乃至整个河南地产的发展。他说：“作为一个老城区的代表板块，郑州南区一起步便走上大盘联手整体规划的道路。项目都是上千亩大盘，开发商都是有实力的‘大腕’，拥有一个很高的起点。”

河南省房地产业商会常务副会长、秘书长赵进京则认为，南区的地理特征决定了它必须走“大盘”开发的路子，他表示：“南区的土地能连片开发，对于开发商来说具有非常大的诱惑；另外，通过对有实力的开发商进行招商引资，有规划地让他们在项目建设、配套投资等方面进行合理布局，可以保证南区的合理发展。”

大盘带来好配套 省得买包醋还要跑二里地

“大盘相对于小盘来说，其好处是不言而喻的。比如配套齐全、衣食住行不假外求、生活气息浓厚、居住交流环境好等。住惯了火柴盒、单栋楼、无小区住宅的人可能更加能够体会到这些。大盘多了，消费者选择的余地大了，生活更加从容舒适了，生活质量大大提高了。这是社会发展的必然，也是消费者的幸事。”一位专家分析，大盘进驻对于购房者来说有诸多利好，有利于居住品质的提升。

“买房子肯定选择大盘了，因为大盘背后都是品牌开发商，无论是其设计能力、建筑工艺、物业服务还是商业配套、教育配套，都会让人更放心。”家住橄榄城的周先生告诉记者，他买房子喜欢选择大开发商，认为这样子更有保障。

“大盘开发的规模经营优势，使成本具备了压缩空间，各项配套的后继费用分摊也相对降低，这些都是小盘所无法比拟的，消费者现期和远期负担得到减轻。”橄榄城营销负责人说，买房是长远之计，购房者会更多考虑未来的居住、物业等条件，所以像橄榄城这样扎根南区多年、已经入住2000多户的实景大盘才能在市场竞争中脱颖而出。

“相对南区而言，目前市政配套、商服氛围档次较低，最怕入住了生活不方便。”德润·黄金海岸的一位业主说，选择德润·黄金海岸这样的大项目，很重要的一个原因是其配套的80多万平方米的商业配套，“商业齐全了，省得买包醋还要跑二里地。”他调侃说。

大盘不只是房子多 后期运营更重要

大盘能否得到购房者的认同，是否具有对外的公共配套设施成为最重要的衡量标准。

一位业内人士说，大盘之大，并不在于其修了多少房子，而在于其城市影响力。如果一个大盘的出现不能为周边项目、周边区域，以及整个城市服务，那么大盘就只是一个空架子。

所以，经过近几年的“大盘时代”，购房者对于大盘开始有了新的评价标准：不再单纯地膜拜大盘的规模和超大体量，购买大盘的产品也不仅仅局限于看重其首期产品因为产品逐渐加推、周边氛围逐渐成熟所带来的物业升值。

“仔细看来，其实一些大盘也规划了一些基本配套设施，但是这些配套多是一些宏观层面的东西：学校、医院、会所，对于日常生活中需要随时用到的小商业则极度缺乏。”该业内人士分析，对于周边居民日常生活的关注，在公共性和开放性上的提升将是衡量大盘最明显的特征，在满足了本社区居民的生活需求以及周边区域居民的生活需求之后，南区的大盘才方可被称为“新城”。

据了解，除了上述列举已经浮出水面的诸多大项目，随着二七新城规划的出台，郑州南区还会出现大量的大盘项目，而这些大盘的规模将更大，几乎都可独立承担城市的职能。但是如此多的大盘，尤其是以综合体面目示人的大盘，未来的运营将被更多地关注，竞争才刚刚开始。

河南省房地产业商会常务副会长、秘书长赵进京则认为，对于很多大盘里的商业部分，开发商要保持未来的运营效率，自持物业要占到一定比例。除了自行持有之外，开发商如何运营商业，不但关系到企业盈利的问题，而且关乎这些大体量商业的区域商业地位，口碑往往是商业成败的一个重要因素，“这不但考验开发商的实力，也需要耗费他们更多的时间。”

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