国金证券首席经济学家金岩石楼市将在2017年崩盘

“按照我国现时人均GDP以及城市化程度来看，中国房地产市场仅相当于日本上世纪60-70年代的水平，谈崩盘为时尚早，楼市泡沫最快在2017年破裂”，在一个高端物业论坛上，被誉为索罗斯的中国门徒、国金证券(600109)首席市场分析师金岩石与中房集团理事长孟晓苏作客网易房产访谈室，就中国与日本楼市泡沫发表了精彩观点。

国内楼市相当于日本60年代水平

早前，一份名为“房地产崩盘时间表”在网上流传，它回顾日本1985年-1991年房地产市场走势，发现与中国2005年-2008年房地产市场走势颇为相似，最后更预言中国房地产会在明年崩盘。

“现在谈中国房地产崩盘为时尚早，我现在更担心的是楼市出现新一轮暴涨”，金岩石向网易房产表示，现时国内人均GDP不到3000美元，城市化程度仅为45%，这仅仅相当于日本1960年左右的水平，日本的高速铁路网在60年代基本完成，我国现在也是处于同样阶段，由此可见，我国房地产市场仅仅相当于日本上世纪60年代的水平。

金岩石还表示，以楼市泡沫的标准来看，上世纪60-70年代日本楼市处于泡沫的第一阶段，其标志为地价推动房价上涨，当年日本地价一年上涨幅度达20%；70-80年代为泡沫第二阶段，其标志为地价与房价同比上涨；泡沫最后阶段为上世纪80年代，其标志为房价涨幅远超地价涨幅，这说明房价上涨完全由外部资金推动，从这方面来看，目前国内房价上涨更主要是受到地价推动，因此依然处于楼市泡沫的第一阶段。

他还表示，在不久的将来，中国的豪宅单价上海要超过30万/平米，北京要超过20万/平米，广州、深圳要超过10万/平米。

对于金岩石的观点，孟晓苏也表示赞同，他表示，用目前的中国楼市与上世纪80年代末的日本楼市相比，就等于拿一个小孩子与成年人去比，中国房地产市场刚刚是一个“长身体”的时候，国人对住房需求还有很大潜力，大家千万不能随便听一些专家说什么楼市崩盘，“很多消费者拿着钱就苦苦在等待，等了几年是什么样的结果呢？买一套房子的钱只能买一个卫生间”。

楼市最快在2017年崩盘

尽管现在谈中国房地产崩盘为时尚早，但金岩石表示，这并不代表国内楼市没有隐忧，如果国家调控得不好，楼市最快要在2017年崩盘。

“80年代末日本楼市处于崩盘的时候，其城市化程度达到63%，这意味着如果一个国家城市化程度越接近65%，楼市崩盘的风险越大”，金岩石表示，如果以此计算，2025年-2030年将是国内楼市泡沫破裂的时候。

更甚者，金岩石认为，如果房地产保持更高速发展，楼市或许最早在2017年崩盘，“按照历史经验，每十年世界便会出现一次经济危机，比如说1997年亚洲金融风暴以及2007年末的美国次贷危机，那么下一次会在哪个国家发生？”在他看来，本次在经济危机率先复苏的中国很有可能是其中之一。

“在日本楼市崩盘后，一间豪宅价格可以从最高的185万美元跌至35万美元，即使到现在也仅仅回升至45万美元，楼市泡沫的破裂后果是非常可怕”，金岩石表示。

因此，金岩石表示，政府应该考虑尽快开征物业税，通过增加房地产持有成本实现楼市调控，避免日本式的楼市崩溃。

房地产调控唯德国最成功

进入2010年后，中央出台了包括“国11条”在内的调控政策，但国内房价不仅没有下跌，甚至还有继续上涨的势头。难道国内楼市又得进入“越调越涨”的怪圈？

“无论是日本楼市泡沫还是美国次贷危机，房地产调控失败的案例并不少见，唯独一个例外，那就是德国”，金岩石表示，过去60年德国房价每年仅涨1%，这是因为德国仅有48%的人口自有住房，德国政府并不鼓励国民买房，因此大多数德国人倾向于租房，此前有统计表示，80%的德国年轻人更倾向于租房子。

因此，金岩石认为如果一个国家的楼市以租为主，那房子仅仅是一项消费品，房价难以出现大涨；但如果一个国家的楼市以售为主，那房子变成了投资品，那个国家的楼市肯定会出现泡沫问题，恰好我国属于后面一种情况。

孟晓苏也表示，过去我国出台过不少调控政策，但经常出现“越调越涨”的情况，这说明房地产调控政策有时候不太“理性”。“就算是香港，同样出现过调控失败的例子，比如说1997年金融风暴后香港政府推出85000计划，结果把房价进一步往死里压，直到在2003年SARS后，香港政府停止卖地并逐步完善勾地制度，香港楼市才出现平稳回升”。

“但我国政府已经吸取了此前的教训，像今年以来出台的调控政策不再过分强调打压商品房市场，而是通过增加保障性住房解决中低收入居住问题，以此实现楼市调节，这才是最理想的办法”，孟晓苏表示。（记者:区家彦）

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